Komercinio nekilnojamojo turto rinka emocijoms nepasiduoda

Brangstantis skolinimasis, lėtėjanti Lietuvos ekonomikos plėtra palietė ir komercinių patalpų sektorių. Tiek nuomos, tiek pardavimo segmentuose yra jaučiamas kiek sumažėjęs potencialių pirkėjų ir nuomininkų susidomėjimas rinkoje siūlomais objektais, tačiau skirtingai nei būsto sektoriuje, kainos išlieka stabilios. „Apskritai, komercinių patalpų sektorius yra laikomas labiau stabiliu nei būsto patalpų. Šiame sektoriuje paklausai mažiau įtakos turi emocijos, gandai ar nepagrįsti lūkesčiai, todėl ir kainų pokyčiai yra labiau pagrįsti bei atspindi šalies ekonomikos rezultatus", - teigia Saulius Vagonis, UAB „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Pasak įmonės specialisto, lėtėjant šalies ūkio plėtrai nemažai pirkėjų bei nuomininkų tapo atsargesni ir gerokai konservatyviau vertina savo ateities perspektyvas nei anksčiau. Tačiau plėtotojams, kurių projektai jau pasiekė baigiamąjį įgyvendinimo etapą, šiuo metu pernelyg baimintis nederėtų - dauguma jau baigiamų ar užbaigtų objektų demonstruoja įspūdingus užimtumo rezultatus.

Mažėjanti biurų paklausa turės įtakos verslo centrų užimtumo rodikliams

Peržvelgus informaciją apie 2009-2012 metams suplanuotus naujus biurų patalpų projektus, atrodytų, kad rinkai gresia akivaizdus perteklius. 2008 metų pabaigoje bendrą visų modernių biurų plotą sostinėje sudarys beveik 350,000 m2 . Tuo tarpu Vilniuje šiuo metu paskelbta apie planus įgyvendinti beveik 40 A ir B klasės naujų projektų per ateinančius ketverius metus, kurių bendras nuomojamas plotas papildomai dar siektų apie 300,000 m2 . Vadinasi, po beveik 4 metų, 2012 m., pasiūla turėtų išaugti beveik dvigubai. Tačiau, pasak „Ober-Haus" specialisto, ypač griežta bankų finansavimo politika bei mažėjanti biurų paklausa greičiausiai lems, kad dienos šviesą išvys daugiausia 30-40 proc. geriausių projektų: „Tampa akivaizdu, kad Lietuvos komerciniai bankai, iškėlę itin aukštus reikalavimus statytojams, atliks savotiško kokybės barjero vaidmenį ir neleis rinkos perpildyti abejotinos kokybės bei funkcionalumo projektais", - sako S. Vagonis, „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Lėtėjantis šalies ekonomikos augimas veikia ir palaipsniui smunkantį susidomėjimą biuro patalpomis bei mažėjantį potencialių nuomininkų optimizmą. „Jei šalies ekonomika ir toliau lėtės, įmonės stengsis kuo labiau mažinti išlaidas susijusias su patalpų išlaikymu. Todėl, greičiausiai, bus priimami sprendimą keltis į pigesnes patalpas arba aktyviau derėtis su dabartinių patalpų savininkais pasibaigus jų nuomos sutartims", - kalba „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas S. Vagonis. Pasak nekilnojamojo turto eksperto, tokie procesai gali lemti biuro patalpų užimtumo rodiklių pokyčius.

UAB „Ober-Haus" statistikos duomenys rodo, kad šiuo metu Vilniuje biuro patalpų užimtumas jau veikiančiuose verslo centruose yra rekordiškai aukštas - 98-99 proc. Iki 2008 metų pabaigos duris atvėrus naujiems biurų pastatams, Vilniuje šis rodiklis gali jau sumažėti iki 95-97 proc., o iki 2009 metų pabaigos, rinkoje papildomai atsiradus dar 110,000 m2 , šis rodiklis gali kristi iki 92-94 proc. - toks, koks buvo 2003-2004 m. „Reikia pripažinti, kad jeigu Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje modernių biurų pasiūla auga gana ženkliai, tai Šiauliuose ir Panevėžyje šiuolaikinių verslo centrų beveik nėra ir vargu ar šis sektorius pastebimiau plėsis artimiausioje ateityje", - sako S. Vagonis.

Prekybinių patalpų savininkai tampa vis lankstesni

Iki šiol tebevykstanti sparti modernių prekybinių patalpų plėtra ir lėtėjantis ekonomikos augimas gali atsiliepti tiek prekybinių patalpų užimtumui, tiek jų nuomos kainoms didžiuosiuose Lietuvos miestuose. „Jeigu anksčiau pastatų savininkams pavykdavo pilnai išnuomoti prekybines patalpas iki jų atidarymo, tai šiandieninėje rinkoje toks scenarijus yra mažiau tikėtinas. Statytojams turbūt jau nebepavyks taip lengvai surasti nuomininkų naujiems projektams, todėl artimiausiu metu vargu ar galima prognozuoti prekybinių patalpų nuomos kainų augimą - greičiausiai nuomos kainos išliks stabilios arba netgi šiek tiek sumažės", - apie ateities tendencijas kalba UAB „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas S. Vagonis. Specialisto manymu, lėtėjantis gyventojų vartojimas ir auganti prekybos plotų konkurencija, veikiausiai skatins prekybos centrų savininkus lanksčiau žiūrėti į nuomininkų keliamus reikalavimus, ieškoti naujų prekės ženklų arba net keisti, ar bent jau tobulinti, prekybos centrų koncepciją, kuri leistų išlaikyti nemažėjantį lankytojų srautą.

Iki 2009 metų pabaigos modernių prekybinių patalpų rinkoje plėtros lyderio pozicija tarp Lietuvos didmiesčių atiteks Šiauliams, kur bendras šiuolaikinių prekybinių patalpų plotas vienam gyventojui sudarys virš 1 m2 - daugiausia visoje Lietuvoje. Labiausiai įtakos tam turės baigiamas statyti Šiaulių „Akropolis", kurio bendras nuomojamas plotas sieks 34,000 m2. Nepaisant duris atversiančių vienų didžiausių Lietuvoje prekybos centrų „Panorama" ir „Ozas" (jų nuomojamas plotas atitinkamai 50,000 m2 ir 60,000 m2), Vilniuje prekybos centrų plotas tenkantis vienam gyventojui sieks „tik" 0,71 m2, arba 30 proc. mažiau nei Šiauliuose.

Mažėja investicinio turto vertė

2007 metais prasidėjusios pasaulio finansų rinkos problemos šiemet pastebimai pakoregavo ir Lietuvos komercinių patalpų investicinio pelningumo rodiklius. Šiuo metu investicijų į komercinės paskirties turtą - modernius verslo, prekybos, logistikos centrus - pelningumas vidutiniškai sudaro 6,5-7,5 proc. Atsižvelgiant į tai, kad per paskutinius metus pelningumo rodikliai išaugo 0,5-1,0 proc., galima konstatuoti, kad tokio tipo objektų (komercinių pastatų su nuomininkų kompleksu) vertė per paskutinius 12 mėnesių sumažėjo 5-10 proc. „Augantys komercinių patalpų pelningumo rodikliai reiškia mažėjančią turto vertę, kadangi už tas pačias turto generuojamas pajamas yra mokama mažesnė pirkimo kaina", - teigia UAB „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis.

Pagrindinėmis komercinių pastatų vertės sumažėjimo priežastimis „Ober-Haus" specialistas įvardino išaugusias paskolų palūkanas pasaulinėje finansų rinkoje, o taip pat prieštaringas mūsų šalies ekonomikos bei nekilnojamojo turto rinkos ateities prognozes, kurios stipriai sumažino stambių užsienio investuotojų susidomėjimą mūsų šalimi. Pasak S. Vagonio, įtakos pelningumo pokyčiams turėjo ir komercinių patalpų rinkoje fiksuojama nuomos kainų stabilizacija.

Bet kokiu atveju, net ir vėstanti Lietuvos komercinių patalpų rinka ir toliau turėtų išlikti patraukli tiek vietiniams, tiek ir užsienio investuotojams, kurie tiki ilgalaikėmis nekilnojamojo turto perspektyvomis. Tačiau akivaizdu, kad potencialūs investuotojai žymiai atsargiau rinksis investicinius projektus ir sieks juos įsigyti už jiems patrauklią kainą.